由于境外投資的增長，目前西班牙房地產(chǎn)市場已開始復蘇。從經(jīng)濟發(fā)展部（MinisteriodeFomento），測量機構(gòu)（sociedaddetasación），公證處（Notarios）還有注冊機構(gòu)（Registradores）等處得到的數(shù)據(jù)也顯示類似的結(jié)果。相對于國內(nèi)投資人，境外投資對西班牙房地產(chǎn)的復蘇起到了更加重要的作用。

2009年西班牙國內(nèi)投資者潰不成軍，本土銀行面臨破產(chǎn)，查封及資產(chǎn)（貸款和房地產(chǎn)抵押）加速貶值的形勢下，境外基金和投資界大佬們對西班牙房地產(chǎn)偷偷地進行了抄底。

境外資本的進入，使得西班牙房地產(chǎn)業(yè)的運作模式更加“專業(yè)化”，類似那些鄰國的地產(chǎn)投資運作模式，或者說更加“資本市場化”。究其原因，是因為西班牙當時對于熱錢的迫切需求壓倒了一切之前繁復的資本進入審查制度。這使得由境外資金組建的大量房地產(chǎn)投資信托基金涌入西班牙，抄底投資馬德里，巴塞羅那市區(qū)的房地產(chǎn)后，再以相對較高的價格租賃出去，這就不難解釋為什么房價之后會穩(wěn)步回升，以及為什么大多數(shù)被收購的房產(chǎn)都在市區(qū)，并且房價租金回升得那么快。這正是因為那些房地產(chǎn)投資信托基金（英文：REIT，西語：SOCIMI）！

房地產(chǎn)投資信托基金可以看做是一種上市的基金，歐盟境內(nèi)境外的投資人都可以把錢放到這個基金里，這一特點使得這些基金可以方便入股擴大其規(guī)模。并且這種地產(chǎn)信托基金也明文規(guī)定80%的錢要投入到市區(qū)的地產(chǎn)內(nèi)，并賺取租金。

以下3點值得注意：

（1）房地產(chǎn)從個人所有到機構(gòu)所持有的轉(zhuǎn)變，（2）房地產(chǎn)建筑公司資產(chǎn)的清理，以及（3）境外地產(chǎn)基金的侵入，使得西班牙的房地產(chǎn)業(yè)更加資本市場化，投資風險相應降低了，運營也更加高效了。這樣一來，西班牙的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)煥然一新，跟過往有了很大的不同，并將重新成為西班牙財富增長的一大來源。

為什么呢？因為盡管過往占GDP總數(shù)21%的泡沫式增長已經(jīng)不太肯能再次發(fā)生，但是目前房地產(chǎn)仍占西班牙GDP的10%左右。而這10%的比重是比較健康也是比較理性的，若隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，即每年2%-3%的速度，房地產(chǎn)也將重新成為西班牙經(jīng)濟增長的中流砥柱，為西班牙經(jīng)濟帶來附加值及新的就業(yè)。

境外資金對西班牙房地產(chǎn)回升的重要性可以從以下數(shù)據(jù)中看出：境外資金投資西班牙建筑行業(yè)從2016年一月到三月期間超過了1.95億歐元，盡管增長速度沒有2015年同期高，但增長率也到達了4％。特別值得一提的是2014年西班牙房地產(chǎn)的投資額爆發(fā)式增長，達到了56.25億歐元。2015年，房地產(chǎn)的投資超過了47億歐元。

根據(jù)西班牙外貿(mào)分析數(shù)據(jù)（DATACOMEX）數(shù)據(jù)顯示，住宅投資占西班牙2015年這一年總投資額234億歐元的五分之一。而2016年首先季度數(shù)據(jù)也顯示也有29.6億歐元投資進入房地產(chǎn)。如果我們仔細研究一下這些主要的投資者，我們會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的地產(chǎn)投資者來自荷蘭，盧森堡和新加坡。這就表明這些投資者大多數(shù)是地產(chǎn)基金，對沖基金，風險投資基金或其他SPV等機構(gòu)投資者。其目的是使資產(chǎn)多樣化，增加無風險資產(chǎn)的回報率(ReturnonEquity=α+β*RiskPremium)。

根據(jù)西班牙國家經(jīng)濟核算統(tǒng)計局ContabilidadNacionaldelInstitutoNacionalde

Estadística(INE)的資料顯示，境外資金的涌入使得西班牙的地產(chǎn)固定資本顯著增長。GDP相較于首先季度的經(jīng)濟增長率為0%的情況下，房地產(chǎn)建設的投資的增速卻達到了37.5％，這是西班牙房地產(chǎn)建設投資有歷史記錄以來較大的一次反彈。

較后，房地產(chǎn)投資的加速也帶動了西班牙這一領域的就業(yè)。根據(jù)社保局每月注冊的就業(yè)信息數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)營相關業(yè)務的就業(yè)年增幅到達3.5％，房地產(chǎn)建設工程的就業(yè)人數(shù)的年增幅更是達到了3.7%，并將即將超過700，000人的就業(yè)人數(shù)這一界限，目前就業(yè)人數(shù)為693，000人左右。

綜上所述，西班牙的房地產(chǎn)建設不斷給境外投資人帶來信心和機遇。

房地產(chǎn)建造行業(yè)增幅的適度放緩并不應該成為一件令人擔憂的事。西班牙的地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟危機以來已經(jīng)恢復得很快，目前需要一些適度的行業(yè)整合以便不再重蹈之前的覆轍。房價和新建工程的審批數(shù)量的企穩(wěn)是一個很好的現(xiàn)象，這將使西班牙的地產(chǎn)行業(yè)在未來保持穩(wěn)定的增長勢頭，以避免再次房地產(chǎn)泡沫。

所有這些數(shù)據(jù)和因素表明，房地產(chǎn)市場的漲跌跟國外投資著的信心有著密切的關系。國外投資者在西班牙購房的數(shù)量也是一個重要參考指標。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年首先季度每十筆房地產(chǎn)交易中就有兩筆是海外買家投資的。

話說回來到底誰又是那些幕后的地產(chǎn)買手呢，誰又是那些房地產(chǎn)投資信托基金和建筑公司的超級大股東呢？答案就是那些境外的SpecialPurposeVehicle(SpecialPurposeVehicle，簡稱SPV。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機構(gòu)/公司，其職能是在離岸資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎發(fā)行資產(chǎn)化證券，向國外投資者融資)。

組建這些SPV的包括：PIMCO（PacuficInvestmentManagementCompany太平洋投資管理公司），PerryPartners（PERRYANDPARTNERS投資管理公司）,再到UBS（瑞銀集團），CreditSuisse（瑞士信貸集團），Alken（ALKENMANAGEMENTANDFINANCIALSERVICES管理金融服務私人有限公司）和Blackston（黑石集團：美國著名私人股權(quán)投資和投資管理公司）等。