新加坡的房產(chǎn)買賣是一件流程復(fù)雜的事情。屋，公寓，有地住宅，買賣條件各不相同。新房市場和轉(zhuǎn)售市場的流程又不一樣。有的房產(chǎn)性質(zhì)可以”兼容”，一家可以同時擁有多個；有的房產(chǎn)性質(zhì)絕不“兼容“，一家難容二虎。具體到每一筆房產(chǎn)買賣，都牽涉到大筆的資金，受到本地房產(chǎn)政策的限制，需要銀行和律師行這些第三方配合，特殊類房產(chǎn)還需要相關(guān)部門審核批準(zhǔn)。流程復(fù)雜了，疑問也就多了。我每天都會收到各種各樣的房產(chǎn)咨詢，其中既有首先次買房的新手，也有資深的商業(yè)房產(chǎn)投資者，提出的問題可以說是五花八門，有些問題出現(xiàn)的頻率非常高。問題1：買房送綠卡不？買房送公民不？答：不送不送，一律不送。買東西附送的都沒啥好貨，好東西從來不白送。新加坡房租挺貴，買房省房租倒是真的。問題2：我只有國內(nèi)收入，沒有新加坡收入，可以拿到貸款嗎？答：國內(nèi)收入也可以貸款，需要國內(nèi)三個月的銀行流水，送交新加坡銀行審核，貸款較多7成額度。問題3：新加坡買了房，可以解決孩子小學(xué)入學(xué)問題嗎？答：這要看是什么小學(xué)，新加坡的政府小學(xué)和國際學(xué)校是兩個完全不同的教育體系，學(xué)費也是天差地別。想要孩子進新加坡的政府小學(xué)，關(guān)鍵是孩子的身份，其次才是房子。如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房產(chǎn)的位置，找抽簽率不激烈的好學(xué)校，買在一公里，爭取進入好學(xué)校的機會。如果孩子是外國人身份，政府小學(xué)的入學(xué)由新加坡教育部統(tǒng)一安排，有可能進入政府小學(xué)，也有可能進不去。要做好去國際學(xué)校的準(zhǔn)備。如果有人說包進政府小學(xué)，一定是個大忽悠。問題4：新加坡那么多種住宅，哪些有身份限制？組屋只有新加坡公民和永久居民可以買。其中新組屋(bto]只有公民可以購買，熱門地段需要抽簽。新組屋住滿5年以上，可以進入轉(zhuǎn)售市場。永久居民只能買轉(zhuǎn)售組屋(resalehdb]，并且需要拿到永久身份滿三年才有資格。執(zhí)行共管公寓(ec]，只有公民家庭可以購買，熱門地段需要抽簽。有地住宅（landedhouse），就是我們常說的別墅，只有新加坡公民有資格購買，外國人沒戲。永久居民想買有地住宅，需要去政府部門(sla]申請。成不成誰也不知道，做好兩手準(zhǔn)備。其中的例外是圣淘沙島上的別墅，開放給外國人購買。同樣需要去政府部門(sla]申請，不過很快就能批。公寓(condominium]沒有身份限制，誰都可以買。 問題5：新加坡買組屋需要多少費用？答：組屋是政府深度津貼的房產(chǎn)，性價比很高，不過有嚴(yán)格的身份限制。新組屋(bto]看地段的熱門程度不同，一個五房式新組屋（三個臥室+大客廳）一般在30萬到70萬新幣之間。轉(zhuǎn)售組屋看地段的熱門程度不同，一個五房式轉(zhuǎn)售組屋一般在40萬到80萬之間。問題6：新加坡買公寓需要多少費用？答：新加坡的公寓60萬新幣起步，一室一廳小公寓一般在60萬-90萬之間，兩室一廳公寓一般在80萬-130萬之間，三室一廳公寓一般在100萬-160萬之間。不同地段的公寓差價非常大。在烏節(jié)路，武吉知馬，濱海灣這樣的超級地段，一室一廳公寓售價集中在150萬-180萬這個區(qū)間。兩室一廳公寓售價集中在200萬-300萬，三室一廳公寓售價集中在300萬-500萬這個區(qū)間，豪宅上不封頂。問題7：新加坡買有地住宅需要多少費用？答：300萬到3000萬新幣都有的。問題8：新加坡買房除了房款以外，需要多少額外費用？答：額外費用的大頭一定是各種印花稅了。買家印花稅（buyerstampduty），各種房產(chǎn)都必須交的稅種?；居嬎愎剑悍績r的3%-5400。額外買家印花稅(additionalbuyerstampduty]，針對買家身份和住宅類房產(chǎn)的稅種?；居嬎愎揭驗樽杂少Q(mào)易協(xié)定的原因，冰島，列支敦士登（liechtenstein），挪威，瑞士的公民和永久居民，美國的公民，在印花稅方面享有新加坡公民的待遇。如果你擁有以上身份，啥也不用說了，偷著樂吧！賣家印花稅（sellerstampduty），跟身份無關(guān)，針對住宅類房產(chǎn)持有時間的稅種。除了印花稅之外，購買房產(chǎn)需要支付一次性的律師費用（一般在兩三千新幣），每年的房產(chǎn)稅（組屋在幾十到幾百新幣，非豪宅類公寓數(shù)千新幣），火險，物業(yè)維護等費用。問題9：直接給我報個數(shù)吧，買100萬新幣的公寓，首先套房，我需要準(zhǔn)備多少首付？答：首先套公寓的較低首付是20%，也就是20萬新幣。針對公民買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的3%左右，首付23萬，其中至少5萬新幣現(xiàn)金，其余可以公積金支付。針對永久居民買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的8%左右，首付28萬。其中至少5萬新幣現(xiàn)金，其余可以公積金支付。針對外國買家，各種印花稅+律師費等雜費占房價的18%左右，貸款8成，首付需要38萬。如果是沒有本地收入的外國人，憑海外收入貸款較多7成，首付需要48萬。問題10：我是外國人身份，有沒有房產(chǎn)不需要交額外買家印花稅(absd]的？答：有，商業(yè)房產(chǎn)沒有absd。問題11：新加坡房子的面積怎么算？答：新加坡房產(chǎn)面積普遍用的是平方英尺，跟平方米的換算公式如下：1平米=10.76平方尺所以，1076平方尺=100平米。1184平方尺=110平米。以此類推，但是新加坡的住宅面積沒有公攤，100平米的房子就是實實在在的100平米戶內(nèi)面積，大致相當(dāng)于國內(nèi)的125平米戶型。問題12：新公寓和轉(zhuǎn)售公寓的購買流程有什么區(qū)別？答：新公寓一般指的是跟發(fā)展商直接買期房。首先階段簽訂選購權(quán)合同（otp）發(fā)展商有統(tǒng)一的選購權(quán)合同(otp]，簽otp相當(dāng)于下定，當(dāng)天給開發(fā)商5%的現(xiàn)金訂金。選購權(quán)合同有14天的有效期。14天之內(nèi)買家可以選擇執(zhí)行otp，也可以選擇不執(zhí)行otp，讓otp過期。如果買家選擇不執(zhí)行otp，他需要付5%定金的四分之一給發(fā)展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。第二階段簽訂購買合同(s&p]，支付剩余首付簽訂otp的兩周之內(nèi)，發(fā)展商會發(fā)出購買合同（s&p）。買家需要簽字確認(rèn)。簽了s&p以后，你就是屋主了。簽訂otp的八周之內(nèi)，買家需要支付剩余的15%首付以及印花稅。這部分現(xiàn)金支付或者公積金支付都可以。這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。第三階段按工程進度付款首付付完后，剩下的房款部分按照工程進度陸續(xù)付款。新加坡有一個發(fā)展商條例（housingdevelopersrules），規(guī)定了期房的付款流程，所有的本地發(fā)展商都必須遵守。一個階段的工程做好了，發(fā)展商才能收這個階段的錢。如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款，放多少貸款交多少月供，沒有放款的部分沒有月供。整個付款的過程按照不同的工程進度，一般是3到4年。拿鑰匙入住的當(dāng)時，買家需要支付85%的房款。較后，在入住一年之后(這一年是發(fā)展商的保修期），買家驗收完成，繳付15%的尾款。二手公寓的買賣流程和新公寓不太一樣。買賣雙方都是個人，在法律上叫做privatetreaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。所以二手公寓遇到的各種情況會比較多，合同條款需要睜大眼睛一條條的看。首先階段簽訂選購權(quán)合同（otp）二手公寓的otp沒有統(tǒng)一的格式，通常由買方中介提供市場接受的標(biāo)準(zhǔn)模式otp。簽訂otp以后，買家需要當(dāng)場支付1%定金給賣家?？梢允乾F(xiàn)金，支票或者本票。如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過賬，這個時候otp還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現(xiàn)金，otp才生效。一旦生效，賣家就不可以反悔了。對于買家來說，選購權(quán)合同通常有14天的有效期。（注意這個14天是市場約定俗成的日期，必須出現(xiàn)在otp上面）14天之內(nèi)買家可以選擇執(zhí)行otp，按照協(xié)議繼續(xù)購買房產(chǎn)，也可以選擇不執(zhí)行otp，讓otp過期，損失1%的定金。如果買家申請貸款，需要在14天之內(nèi)用otp向銀行申請。買家如果看中賣家的家具，比如說協(xié)商買房送家具，要在這個階段談，列下詳細(xì)的清單，附在otp里面。第二階段執(zhí)行選購權(quán)合同（exerciseotp），支付剩余首付如果買家下定決心買了，他可以簽字執(zhí)行選購權(quán)合同，并且支付4%的房款。銀行發(fā)放較多80%的貸款。剩下的15%首付部分，可以用現(xiàn)金或者公積金支付。這個階段買方的律師會協(xié)助買家完成全部的法律文件。第三階段完成交易完成交易通常需要8-12周。如果有一方提出提前或者延后交易，只要雙方同意并寫進合同里，都是可以的。問題13：我們夫妻已經(jīng)有了一套組屋，可以保留組屋買公寓嗎？答：如果夫妻至少有一個新加坡公民，只要住滿較低居住年限（5年），可以保留組屋買公寓。注意較低居住年限是從拿鑰匙入住組屋開始算的。如果夫妻兩個都是永久居民的家庭，買公寓的六個月之內(nèi)，必須賣掉組屋。問題14：公民夫妻已經(jīng)有了一套公寓，可以再買組屋嗎？答：就算是本地公民，在已經(jīng)擁有公寓的情況下，再買回組屋，也不能保留公寓。政策允許先買轉(zhuǎn)售組屋，但是買下組屋的六個月之內(nèi)，必須賣掉公寓。或者先賣掉公寓，等30個月（兩年半），如果家庭收入沒有超過新組屋的收入頂限，可以跟建屋局申請新組屋。問題15：公民夫妻有一套聯(lián)名組屋，可以轉(zhuǎn)給一個人名下嗎？這樣第二個人的名額可以空出來買公寓答：曾經(jīng)是可以的，你們慢了一步…建屋局于2016年4月推出新規(guī)定，只有以下兩種情況才可以做組屋轉(zhuǎn)名。1．因為家庭結(jié)構(gòu)的改變，必須做組屋轉(zhuǎn)名(transferofownership]。什么叫做家庭結(jié)構(gòu)的改變呢，結(jié)婚，離婚，屋主去世，或者現(xiàn)有屋主失去了公民/永久居民身份，必須通過轉(zhuǎn)名來保留組屋。2．resaleofpart-share在這種方式下，現(xiàn)屋主通過金錢交易把名下的組屋權(quán)益賣給他人。條件：夫妻之間不能交易！問題16：我們夫妻有一套聯(lián)名公寓，可以轉(zhuǎn)給其中一個人名下嗎？這樣第二個人的名額可以空出來，買二套公寓答：可以！公寓轉(zhuǎn)名的流程叫做decoupling。公寓轉(zhuǎn)名在法律上視作一次房產(chǎn)買賣，雖然省下了額外買家印花稅，但該交的稅還是要交。舉個例子，老張夫妻倆是公民，聯(lián)名擁有100萬市值的公寓。如果老張再買一個60萬的小公寓投資，需要支付公民二套房的額外買家稅7%，也就是4萬2?，F(xiàn)在老張做decoupling，相當(dāng)于把他名下的一半產(chǎn)權(quán)賣給老婆，按市值50萬計算，老婆需要交9千6的買家印花稅。如果做decoupling的時候，距離買房沒滿3年，老張還得再交一茬賣家印花稅。滿3年就免交了。問題17：可以給未成年的孩子買房嗎？普通的房產(chǎn)買賣流程需要買家年滿21歲。給未成年的孩子買房，需要在孩子的名下成立一個信托基金(trustfund]，不可以貸款，需要全款買房。未來賣房的權(quán)益也是在孩子名下。問題18：新加坡的銀行貸款利率怎么樣？新加坡銀行的存款利率非常低，相應(yīng)的，貸款利率也很低。新加坡三大行的較新貸款利率，兩年固定利率普遍在1.6上下，浮動利率在1.4上下。沒有建成的新公寓只能選擇浮動利率，建成的公寓兩種都可以選擇。低利率意味著每個月月供還的絕大部分是本金，這是新加坡購房非常有吸引力的一點。移民政策持續(xù)更新中網(wǎng)站信息可能更新不及時，詳細(xì)情況可以點擊在線咨詢或撥打客服電話專業(yè)顧問為您解答較新移民項目。

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