希臘購房移民“50萬歐元新政”即將正式落地之前，我在2022年12月20日發(fā)布了我個人版本的“行動指南”。其中，我給出了三個“忠告”：
1、盡可能去買好區(qū)域的房子，盡可能不要區(qū)買雅典市中心爛區(qū)域的房子；
2、盡可能去買建于2000年之后的房子，盡可能不要去買建于1970年之前的房子；
3、盡可能跳過國內(nèi)的移民中介公司——除非你愿意接受5-10萬歐元的加價。

一位客戶向我提出一個問題：為什么希臘購房移民建議盡可能不要去買建于1970年之前的房子？在歐洲國家，我看到很多建于二戰(zhàn)之前的房子，質(zhì)量看起來很不錯啊……

今天，我想系統(tǒng)地回答一下上述問題：

1、雅典市中心區(qū)域老房子的數(shù)量龐大。截至2022年底，希臘全國的住宅總數(shù)量在670萬套左右。其中，建于1970年之前的住宅共有209.1萬套，占比為31%；建于1980年之前的住宅共有352.8萬套，占比為52.66%——考慮到華人在希臘購房移民的主要目的是為了獲得希臘的永久居留身份，所以持有房產(chǎn)的時間周期是10-20年，所以我們應該站在2030年甚至2040年的時間節(jié)點，回看我們現(xiàn)在買入的房子，屆時是一套新房子還是一套老房子。

2、雅典市中心區(qū)域老房子的持有成本高。希臘雅典1950年代和1960年代建設的住宅，普遍存在外觀丑陋、內(nèi)部結構不合理、建筑質(zhì)量低劣等“原生性”問題；希臘缺乏對建筑進行定期保養(yǎng)、修繕的強制性法律規(guī)定，希臘老建筑普遍存在設備老化、墻體破損等“次生性”問題。上述兩大因素綜合作用，導致希臘老建筑的美觀度、穩(wěn)定性和實用性日趨惡化——對于那些由多個業(yè)主擁有產(chǎn)權的公寓樓而言，“組織”業(yè)主出資對大樓進行維修、翻新、升級是一件越來越困難的事情。

1955年，希臘政府出臺法規(guī)，允許之前已經(jīng)建好的非法建筑通過一定程序即可實現(xiàn)合法化，這激發(fā)了更多希臘人購買土地，建設「多層公寓樓」用于出售。從此以后，一大批由「個人開發(fā)商」建設的「多層公寓樓」如雨后春筍般拔地而起，這些房子，普遍存在外觀丑陋，內(nèi)部結構不合理，建筑質(zhì)量低劣等問題——1960年到1980年，20年的時間里，希臘城市人口所占比例，從55.9%提高到69.3%，這意味著超過100萬名希臘人進入城市、進入雅典，進而催生了巨大的「多層公寓樓」租賃和購買需求。

3、雅典市中心區(qū)域老房子供大于求。從1970年開始，希臘雅典進入“逆城市化”發(fā)展階段，一直持續(xù)至今——高潮在1980年代和1990年代。雅典市區(qū)人口的減少——同時伴隨著居民年齡老化、高收入人群流出、低收入人群流入，會引發(fā)雅典市區(qū)的業(yè)主出售他們名下的日趨破舊的老房子，去雅典近郊區(qū)甚至遠郊區(qū)買入新房子。

在遠程辦公時代，雅典的「逆城市化」可以更進一步，拓展到距離雅典市中心30-40公里的遠郊區(qū)，這樣的話就可以拓展到雅典北部的山林和東部的大海——60分鐘左右的車程，每周來市區(qū)1-2次，完全是可以接受的。

4、還需要說明的是，很多華人在希臘購房移民被國內(nèi)移民中介公司忽悠，購買了雅典市中心區(qū)域的很老很老的翻新房，損失慘重。對于雅典市中心區(qū)域的那種很老的翻新房，我建議華人應該慎重購買。

以上是“不建議希臘購房移民選擇雅典購買建于1970年之前的房子”全部內(nèi)容。

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